陕西省西安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)陕01民终3383号

上诉人（原审被告）吕某

委托代理人郭敏娜，陕西泽诚律师事务所律师。

委托代理人李俊艳，陕西泽诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）解某

上诉人吕某与被上诉人解某定金合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2017)陕0116民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，解某于58同城网站上了解到吕某有一套位于西安市长安区办房屋出售，后双方约定于2017年3月16日看房。看房当天，解某向吕某交付购房定金一万元整，吕某出具收条一份，上载明“今收到解某房款定金壹万元整（￥10000.00）房屋首付款赶2017年3月23日前交齐，首付款金额：壹拾贰万元整（￥120000）房屋地址：长安区滦镇。家俱家电全赠于解某（除鱼缸、电暖器）”吕某及其妻子许媛在收条上签名并留下电话号码。该房屋只有买卖合同，没有房屋所有权证书。当晚，解某在了解到吕某所售房屋不能办理过户公证且不能买卖的情况后，要求吕某解除买卖协议并返还购房定金。因双方就返还定金一事协商未果，解某遂诉至该院。庭审中，双方坚持其诉辩意见，因双方分歧较大，本案调解不立。

原审法院认为，合同当事人签订的买卖合同内容不得违反法律、行政法规的强制性规定。解某与吕某针对吕某所有的位于滦镇街办房屋达成口头买卖协议，其中吕某作为出卖人，应当履行向解某交付涉案房屋，并转移房屋所有权的义务。但涉案房屋只有买卖合同，并无房屋所有权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。故解某、吕某达成的口头房屋买卖协议违反了法律强制性规定，应属无效。现解某要求吕某返还定金10000元，于法有据，对解某该主张，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，遂判决：被告吕某自本判决生效之日起十日内，返还原告解某购房定金10000元。上述被告如未在本判决指定期限内履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，原告已预交，由被告吕某承担。上述款项被告吕某应于履行本判决金钱给付义务时一并支付原告。

宣判后，吕某不服，向本院提起上诉称：原审判决适用法律错误，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“未依法登记领取权属证书的房屋，不得转让”就规定从条文内容上来看，并未直接规定违反该行为无效，履行合同，也不会侵害国家利益和社会利益，故，上述规定并不会导致合同无效。解某是在明知该房屋没有产权证的情况下自愿与其在协商一致的情况下订立房屋买卖协议，并交纳定金10000元，后因解某出现变故而违约。故，其无需返还定金。综上，原判错误，请求撤销原判，依法改判驳回解某的诉讼请求，并由解某承担诉讼费。

解某答辩理由：当时协议买房的时候，吕某称可以办理过户登记手续的，但实际上办不了，原判正确，请求维持。

二审经审理查明，原审判决认定事实属实。另，原审庭审中解某明确表示系其反悔。

本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定不属于《最高人民法院关于适用〈华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条所称的“效力性强制规定”，原审认定双方口头房屋买卖协议无效显属不妥。原审庭审中解某明确表示系其反悔，属违约行为，故无权要求吕某返还定金。综上，吕某上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）条的规定，判决如下：

一、撤销西安市长安区人民法院(2017)陕0116民初3332号民事判决；

二、驳回解某的诉讼请求。

一、二审案件受理费共计50元，由解某承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　杜红莉

审 判 员　裴继荣

审 判 员　宋　亮

二〇一八年四月十一日

书记员代　珊